Abschreibung von Immobilien – wie schreibt man richtig ab?

Ein Rendite-Plus wird durch mögliche Steuerersparnisse durch Absetzungen für Abnutzung (AfA) beschert. Die Vergünstigungen sind bei gewerblich genutzten Immobilien, bei Denkmalschutzobjekten und Neu – und Altbauten unterschiedlich geregelt (weiter unten, näher erläutert). Immobilien als Kapitalanlage ist derzeit der Hit bei Investoren. Steigende Mieten, niedrige Zinsen und die Aussicht auf stabilen Werterhalt haben viele Anleger davon überzeugt in Stein- und Mörtelgold zu investieren. Nicht nur die Mieterträge bringen eine gute Rendite, sondern auch Steuervergünstigungen und das ganz legal.

Wir möchten Sie heute in das Thema, wann Sie Immobilien abschreiben und wie viel Ersparnisse die Abschreibung in der Praxis bringt, einführen, denn ein Gebäude nutzt sich mit der Zeit ab und verliert jedes Jahr an Wert und ist sogar am Ende der Nutzungsdauer wertlos.

Jedoch eines möchten wir im Vorfeld klarstellen: Bei Immobilien können nur dann Steuern mit der Abschreibung auf Gebäude gespart werden, wenn diese entweder vermietet oder betrieblich genutzt werden. Bei Eigennutzung kann nicht abgeschrieben werden. Sollten Sie ihre Immobilie zum Teil selbst nutzen und zum Teil vermieten, so wird der abschreibungsfähige Teil und der selbstgenutzte Anteil an der Gesamtfläche ermittelt. Wird eine Immobilie erst zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so gilt der Abschreibungseffekt ab dem Zeitraum der Vermietung und zwar zu dem Abschreibungssatz, als wäre die Immobilie zum Kaufzeitpunkt vermietet gewesen.

Der Wertverlust der vermieteten Immobilie wird durch Steuererleichterungen teilweise kompensiert, wobei das Grundstück auf welchem die Immobilie steht, nicht abgeschrieben werden kann, da ein Grundstück keine Abnutzungserscheinungen hat und somit nicht an Wert verliert. Daher wird bei Abschreibungen der Grundstückswert abgezogen und dieser kann anhand der jeweiligen Bodenrichtwert-Tabelle ermittelt werden.

Wichtig zu wissen:

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind anzugeben. Liegen die Ausgaben deutlich über den Einnahmen und Sie als Vermieter machen Verluste, wirken sich diese steuermindernd aus.

• Es ist Vorsicht geboten sich nicht wegen möglicher Steuerersparnisse zum Kauf einer teuren Immobilie verleiten zu lassen. Am Ende würde sich der Kauf und die daraus resultierende Renditeaussicht nicht auszahlen.

• Wer als Vermieter seine Immobilie weit unterhalb des Marktpreises vermietet, riskiert, dass die Abschreibung vom Fiskus verkürzt wird. Die Miete muss mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Mietspiegels ausmachen. Eine zu niedrige Miete ist oftmals der Fall, wenn die Immobilie z.B. an Freunde oder Verwandte günstig vermietet wird.

Was kann abgesetzt werden:  

• Anschaffungskosten (entspricht den Gesamtkosten, welche mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, z.B. Notarkosten, Maklerhonorar, Grunderwerbssteuer, bei Neubauten auch das Architektenhonorar) nicht jedoch die Eintragung ins Grundbuch, diese gelten als Werbungskosten, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuermindernd berücksichtigt werden. Als Anschaffungskosten beim Kauf einer Eigentumswohnung darf ebenfalls nicht angerechnet werden, der zur Wohnung gehörende Instandhaltungsrücklagenanteil. Dieser muss von den Kaufkosten abgezogen werden.

• Herstellungskosten (Beziehen sich auf den Innenausbau) Nicht absetzbar sind jedoch miterworbene Möbel in der Wohnung z. B. eine Einbauküche. Diese Kosten müssen vom Kaufpreis und den Kaufpreisnebenkosten abgezogen werden.

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (z.B. Instandhaltungskosten oder Renovierungsarbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf, diese dürfen zusammengerechnet jedoch nicht 15 Prozent des Gebäudewertes überschreiten, sonst können solche Kosten als Erhaltungsaufwendungen und anteilige Werbekosten direkt mit den Mieteinnahmen steuermindernd verrechnet werden. Würden die Instandhaltungskosten die 15 Prozent überschreiten, werden Renovierungs- und Instandhaltungskosten wie Anschaffungskosten und Herstellungskosten behandelt und können linear innerhalb der nächsten 40 bzw. 50 Jahren abgeschrieben werden.

  Diese Regelung wird als ungerecht eingestuft und von Kritikern als Instandhaltungsstau-Paragraph verunglimpft, da Käufer alter Häuser oftmals notwendige Sanierungen vornehmen müssten und daher selbige aus Steuergründen nicht in dem Maße wahrnehmen, wie es sein sollte.

Lineare Abschreibungen gelten für Neubau-Immobilien mit einem Jahresabschreibungssatz von 2 %.   In diesem Fall können Sie als Eigentümer 50 Jahre Herstellungskosten steuerlich geltend machen.

Degressive Abschreibungen gelten für Neubauten die Ende 2005 errichtet wurden. Hier können Sie 4 % in den ersten 10 Jahren abschreiben, 2,5 % in den darauffolgenden acht Jahren und 1,25 % in weiteren 32 Jahren.

Die verschiedenen AfA Regelungen:

Die Neubau–AfA

Hier gilt die lineare Abschreibung mit dem o.g. Abschreibungssatz von 2 Prozent jährlich und der Bauherr kann 50 Jahre lang 2% der Herstellungskosten steuerlich geltend machen.

Die Altbau -AfA

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA. Käufer von ab 1925 errichteten Immobilien, können 50 Jahre jeweils 2 Prozent der Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Für ältere Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Steuersatz von 2,5 % für einen 40-jährigen Abschreibungsraum.

Sonderabschreibungen sind bei Mietwohnungen durch Neubau möglich, in Höhe einer Sonder-AfA von fünf Prozent der Anschaffung – oder Herstellungskosten, wenn der Bauantrag, z.B. bei einem Dachausbau, zwischen dem 31. 12.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wurde. Hier sind jedoch nur maximal 2.000 Euro pro/ m² möglich und eine weitere Voraussetzung ist, dass die Mietwohnungen mindestens 10 Jahre zu einem akzeptablen Mietpreis vermietet werden. Es gibt auch Kostenobergrenzen und die liegen bei 3.000 Euro pro/ m².

Ansonsten können Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Man kann sich aussuchen, ob man die Kosten in 2 Jahren mit 50 Prozent oder in fünf Jahren mit 20 Prozent abschreiben lassen will.

Denkmalschutzabschreibungen

Hier gelten besonders hohe Steuervorteile. Anleger können hier die Kosten für Modernisierungen 8 Jahre lang mit jährlich 9 Prozent und weitere 4 Jahre mit 7 Prozent steuerlich geltend machen.

Die Besonderheit ist, dass auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien Steuern sparen. 10 Jahre lang können jeweils 9 Prozent der Kosten für Sanierungen abgeschrieben werden. Auch bei Erbe und Schenkungen kann die AfA des Erblassers oder Schenkers weitergeführt werden, jedoch gelten die bisherigen Regeln, auch bei degressiver Abschreibung. Bis zur Beendigung der Abschreibung gelten dann die 1,25 %.