Wie berechnet man den Verkehrswert einer Immobilie?

Holzfigur eines Hauses mit Münzen dahinter -SRTI

Es gibt einige Möglichkeiten den Verkehrswert von Immobilien ermitteln zu lassen, (siehe weiter unten) sowie es auch unterschiedliche Gründe für das Herausfinden des Verkehrswertes von Immobilien gibt. Zum einen, weil die Immobilie verkauft werden soll und zum anderen, weil die Bank eine genaue Aufstellung der Vermögenswerte benötigt oder auch wegen einer behördlich-gerichtlichen Angelegenheit. Einfach nur so,- geht natürlich auch.

Für das Verfahren zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie kann man einen Makler kostenlos beauftragen, doch sei hier Vorsicht geboten, denn nicht jeder Makler verspricht kompetent zu sein. Einige Makler neigen dazu den Verkehrswert einer Immobilie höher anzugeben, um den Verkaufsauftrag zu generieren. So auch, wenn Sie selbst den Verkehrswert ihrer Immobilie ermitteln würden, denn hier neigt jeder Eigentümer verständlicherweise aus emotionalen Gründen ebenfalls zur Überbewertung. Sollte man die Wertermittlung jedoch als Vorlage für das Finanzamt oder für gerichtliche Auseinandersetzungen benötigen, darf man ein formales kostenpflichtiges Gutachten in Auftrag geben. Demnach dürfe dies ein öffentlich bestellter Bausachverständiger sein.

Der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie steht dem zu erzielenden Verkaufspreis gleich und somit bestimmt dieser die Basis für die Festlegung des Verkaufspreises. Ob man den Angebotspreis unterhalb oder oberhalb des Verkehrswertes einer Immobilie ansetzt, hängt von der vorherrschenden Finanz- und Wirtschaftslage ab, denn beim Verkauf der Immobilie bilden Angebot und Nachfrage einen wichtigen Part. Verkauft man z.B. die Immobilie oberhalb des Verkehrswertes, bliebe die Nachfrage möglicherweise auf der Strecke und die Immobilie könnte zum Ladenhüter avancieren. Ein höherer Verkaufspreis könnte jedoch auch zum Anlass genommen werden, dem Käufer ein gutes Stück Verhandlungsspielraum zu lassen. Hier gilt es genau abzuwägen, in jedem Fall sollte der ermittelte Verkehrswert angestrebt werden.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien kann zwischen drei Wertermittlungsverfahren gewählt werden:

a) Vergleichswertverfahren

b) Ertragswertverfahren

c) Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf Vergleiche beim Verkauf von ähnlichen Immobilien, gleichen Baujahrs, ähnlicher Größe, Art, Nutzung und Lage. In einer Bestandsanalyse werden die erzielten Verkaufspreise der letzten Zeit für eine Erstbewertung herangezogen. Die Lage nimmt hierbei einen herausragenden Platz ein. Für Zwillingsimmobilien würde man in der Innenstadt von Bielefeld einen anderen Verkaufspreis erzielen als in der Münchener Innenstadt. So spielt auch der Standort (Innenstadt oder Stadtrand) in derselben Stadt eine Rolle im Verkaufspreis. Die Lage lässt den Verkehrswert einer Immobilie sinken oder ansteigen.

Das Ertragswertverfahren wendet man bei gewerblich genutzten Immobilien oder Mehrfamilienhäusern an. Hierbei geht es um den Gewinn, welchen man jährlich aus den Immobilien erzielt. Der Gewinn durch Mieteinnahmen bei einem Mehrfamilienhaus variiert hier ebenfalls durch die Lage. Je besser die Region, desto mehr Miete kann erzielt werden.

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn das Ertragswertverfahren nicht einsetzbar ist und für ein Vergleichswertverfahren zu wenig Daten verfügbar sind. Hierbei wird der Verkehrswert der Immobilie mithilfe von zwei separaten Berechnungen eruiert. Eine dieser Berechnungen ist der Gebäudewert, die andere der Grundstückswert. Der aktuelle Marktwert der Immobilie ergibt sich dabei aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich der Werte für eventuelle Abnutzungserscheinungen. Hinter diesem Modell steht der Gedanke, dass die Herstellungskosten des Gebäudes den Kosten eines Neubaus entsprechen. Der Quadratmeterpreis des Grundstücks wird mittels Bodenrichtwertkarten, siehe Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt, berechnet. Die Werte von Grundstück und Gebäude ergeben zusammen den Sachwert der Immobilie. Dieses Verfahren ist vor allem bei Banken beliebt, da hier Zahlen herangezogen werden. Ferner wird das Sachwertverfahren für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien herangezogen, etwa für eigengenutzte Einfamilienhäuser. Für Grundstücke wird häufig zusätzlich das Vergleichswertverfahren genutzt.

Unter den drei Wertermittlungsverfahren ist das Sachwertverfahren jedoch das Komplizierteste.

Fassen wir noch einmal alle wichtigen Faktoren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie zusammen:
  • Lage
  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Ausstattungsmerkmale (z.B. Balkon/Terrasse, Keller, Parkplatz/Garage/Tiefgarage, Zimmeranzahl)
  • Zustand des Gebäudes
  • Qualität und Zustand der Ausstattung
Darüber hinaus gilt zu beachten:
  • Große Nachfrage, kleines Angebot; Steigerung des Verkehrswertes
  • Umgekehrt, kleine Nachfrage, großes Angebot; Verminderung des Verkehrswertes
  • Bei niedriger Miete vermindert sich der Verkehrswert auch
  • Eine regelmäßig angepasste Miete wirkt sich positiv auf den Verkehrswert aus
Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Wohnung werden folgende Unterlagen benötigt:
  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnungen
  • Wirtschaftspläne
  • Versammlungsprotokolle der Eigentümer
  • Mietvertrag
  • Dokumentation über die Instandhaltungsrücklage

Nun wissen Sie, wie man den Verkehrswert einer/Ihrer Immobilie ermittelt. Schreiben Sie uns, wenn Sie Fragen haben oder besuchen Sie unser Diskussionsforum (s.u. Veranstaltungen)

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