Immobilien-Zwangsversteigerungen – Worauf Sie achten sollten

Die üblichen Regeln

Generell kann jeder an einem Versteigerungstermin teilnehmen, da Immobilien-Zwangsversteigerungen öffentlich sind. Jedoch um mitbieten zu können sollten Sie geschäftsfähig, also über 18 Jahre alt sein. Wenn Sie nicht selbst an der Immobilien-Zwangsversteigerung teilnehmen können, statten Sie einfach jemand anderen mit einer Vollmacht aus. Die Vorlage eines gültigen Personalausweises ist Pflicht, sowie auch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 %, allerdings nicht in Form von Bargeld. In den meisten Fällen ist dies eine Bankbürgschaft oder eine Vorabüberweisung an das Gericht. Der Versteigerungstermin wird 6 Wochen im Voraus im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, durch Aushänge im Gericht und auf diversen Internetportalen bekanntgegeben.

Bei der Versteigerung selbst, wird der Rechtspfleger mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten beginnen, aus dem Grundbucheintrag vorlesen und den Verkehrswert benennen. Die Bieterstunde kann theoretisch beliebig lang bis zum letzten Bietergebot sein und darf 30 Minuten nicht unterschreiten. Die Gebote müssen mündlich abgegeben werden, auch im Zeitalter der Digitalisierung. Der Rechtspfleger ruft drei Mal das letzte Gebot aus und fordert auf, weitere Gebote abzugeben, wird kein neues Gebot abgegeben, ist das Bieterverfahren abgeschlossen.

Durchschnittlich sind zwangsversteigerte Immobilien günstiger als auf dem freien Markt, allerdings ist dies auch von Region zu Region unterschiedlich und abhängig, ob viele Interessenten mitbieten. Bei mehreren Bietern ist es oft so, dass die zu versteigernde Immobilie meist oberhalb des Verkehrswertes versteigert wird.

Zu einer Immobilien-Zwangsversteigerung kommt es, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann oder der Eigentümer hoch verschuldet ist. Dort wo die Immobilie ihren Standort hat, ist auch das örtliche Amtsgericht als Vollstreckungsgericht zuständig.

Mögliche Risiken

Was den normalen Immobilienkauf von einer Immobilien-Zwangsversteigerung unterscheidet, können im schwierigen Fall z. B. fehlende Dokumente sein, wie Baupläne oder Mietverträge, weil der Vorbesitzer diese entweder verloren hat oder nicht herausgeben will.  Der aktuelle Mieter ist vom Gesetz her nicht gezwungen Sie als Interessent hineinzulassen, noch nicht einmal den vom Gericht eingesetzten Gutachter. Gerichts-Gutachten sind in einem solchen Fall oftmals unvollständig und belaufen sich lediglich auf Schätzungen. Ein weiterer Risikofaktor ist, dass der Vorbesitzer nicht zwingend Informationen über Schäden oder Altlasten im Gebäude oder auf dem Grundstück herausgeben muss. Würde im Normal-Fall ein Eigentümer Schäden verleugnen, müsste er wegen Arglist dafür haften.  Nicht selten offenbaren sich daher Schäden erst nach der Übergabe. Eine Gewähr gibt es leider nicht. Beliebte Vertuschungen sind Schimmelprobleme, defekte Wasserrohre oder schädliche Baustoffe. Dies sind Worst-Case-Szenarien, – im besten Fall läuft alles reibungslos, wie bei einem regulären Immobilienkauf.

Ein weiteres Szenario könnte bei der Übergabe stattfinden, wenn der Eigentümer sich weigert auszuziehen. Durch den Zuschlagsbeschluss erwerben Sie als neuer Eigentümer zwar automatisch den Räumungstitel, jedoch muss die Räumung durch einen Vollstreckungstermin vom Gerichtsvollzieher auf Kosten des vorherigen Eigentümers durchgesetzt werden. Darauf können Sie sich allerdings nicht verlassen, denn in solchen Fällen trägt oftmals der neue Eigentümer die vierstelligen Gerichtskosten.

Nichts überstürzen,- und richtig vorbereiten

Bevor Sie mit Ihrer Bank einen Finanzierungsplan austüfteln, sollten Sie Informationen hinsichtlich der zu versteigernden Immobilie sammeln, alles andere hat Zeit. Schauen Sie sich die Immobilie vor Ort an, vielleicht lässt Sie der Mieter auch hinein und überlässt Ihnen zudem noch eine Kopie des Mietvertrages, sollte der Eigentümer Ihnen diesen verwehrt haben. Auf jeden Fall sollten Sie Kenntnis über die Immobilie erlangen, im Notfall bei den Nachbarn klingen und nachfragen. Meist sind die gut informiert und möglicherweise ist deren Immobilie der zu Versteigernden ähnlich. Sind Sie weiterhin gewillt die Immobilie zu ersteigern, sollten Sie sich Kopien aller vorhandenen Unterlagen vom Gericht beschaffen, vor allem schauen Sie sich genau den Grundbuchauszug an. Nun wäre der Zeitpunkt gekommen, mit Ihrer Bank Verhandlungen über den Finanzierungsplan zu führen. Sollten alle Vorbereitungen und Vorsichtmaßnahmen getroffen sein, nehmen Sie sich selbst das Versprechen ab, keine voreiligen Handlungen zu vollziehen und beim Bieterverfahren Ruhe zu bewahren.  So manch unvorbereiteter Bieter ließ sich im Bieterverfahren mitreißen und zahlte im wahrsten Sinne des Wortes einen hohen Preis. Es kann sein, dass Sie viele Konkurrenten haben, möglicherweise aber auch nicht, – wie dem auch sei-, schauen Sie sich Ihre Mitbieter in aller Ruhe an und beobachten Sie erstmal das Geschehen.

Träte der Fall ein und außer Ihnen wäre kein weiterer Interessent in Sicht, verabschieden Sie sich von dem Gedanken, Sie könnten das Versteigerungsobjekt zu einem Niedrigpreis ergattern. Gebote unter 50 % werden beim ersten Termin vom Gericht abgelehnt. Beim zweiten Termin gilt die Grenze nicht mehr, aber verwerfen Sie den Gedanken, beim zweiten Termin wieder konkurrenzlos zu sein. Manche bieten häufig erst beim zweiten Termin, weil Sie auf einen Schnäppchenpreis hoffen.

Bieterverfahren

Im Normalfall gibt es mehrere Interessenten. Schauen Sie sich deren Bieterverhalten an und bieten Sie mit, aber knapp unterhalb des eigenen Maximalgebots. Meistens wird in kleinen Schritten geboten, so dass irgendwann ein Bieter die Obergrenze erreicht und die anderen Bieter das Handtuch werfen. Wenn Sie wirklich sicher sind, diese Immobilie ersteigern zu wollen, wagen Sie einen großen Schritt und bieten Sie knapp oberhalb oder unterhalb Ihrer Obergrenze, das wird die anderen Mitbieter abschrecken. Wie Sie das machen? Ganz einfach! Die Obergrenze ist z.B. 160.000 Euro, das aktuelle Angebot liegt in diesem Moment bei 125.000 Euro, geboten wird in kleinen Schritten, 1000 Euro, 2000 Euro usw…….Sie wagen einen großen Schritt und bieten 155.000 Euro. Der Rechtspfleger ruft nun dreimal den von Ihnen gebotenen Betrag aus, falls niemand überbietet, haben Sie möglicherweise die Konkurrenz ausgeschaltet und die Immobilie ersteigert, durch gute Vorbereitung und strategisches Eingreifen. Gut gemacht 😊

Wie bei einem ganz normalen Immobilienkauf, gibt es auch bei immobilien-Zwangsversteigerungen Kauf-Nebenkosten. Zwar fallen in diesem Fall keine Notar- und Maklergebühren an, dafür wird eine Gebühr in Höhe von 1 % des Versteigerungsbetrags fällig, wie auch 4 % Zinsen auf den Zuschlagsbetrag für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin.  Genau genommen nimmt sich das nicht viel, geht man von der üblichen 3,57 % Maklerprovision aus.  Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer sind dem herkömmlichen Immobilienkauf gleich.

Übergabetermin

Vom Gericht wird ein Termin zur Übergabe der Immobilie festgelegt, welche sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung stattfindet. Im Grundbuch werden die neuen Daten übertragen und was weiterhin mit der Immobilie geschieht, ist Ihnen allein überlassen. Sollte ein Mietverhältnis bestehen, und Sie keine Ambitionen hegen, selbst in der Immobilie wohnen zu wollen, bleibt das Mietverhältnis zu den Konditionen des vorhandenen Mietvertrages vom ehemaligen Besitzer, bestehen.

Soviel zu Immobilien-Zwangsversteigerungen, sollten Sie weitere Fragen haben, melden Sie sich gerne,- oder besuchen Sie unser Diskussionsforum (siehe Veranstaltungen)

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